Quali mutui non si possono surrogare?

Quali mutui non si possono surrogare?

La surroga del mutuo consente di trasferire il proprio finanziamento in corso presso una banca differente, con l’obiettivo di ottenere condizioni più vantaggiose, come tassi d’interesse più bassi, durata più conveniente oppure una rata più semplice da sostenere. Il debito residuo e l’ipoteca iscritta sull’immobile rimangono invariati, allo stesso modo anche i titolari del mutuo e i garanti. Il trasferimento avviene gratuitamente , pertanto il cliente non dovrà pagare né le spese di istruttoria, perizia o notarili. La surroga è un diritto sancito dalla legge, per questo motivo la banca in cui è stato stipulato il mutuo originario non può opporsi alla richiesta del mutuatario.

Nonostante la surroga sia un diritto stabilito dalla legge, non tutti i mutui possono essere surrogati. Ecco quali mutui che non si possono surrogare:

• Mutui non abitativi: la surroga non è possibile per i mutui di immobili commerciali o mutui aziendali;
• Mutui con ipoteca di secondo grado: la surroga viene concessa nel caso in cui il mutuo è appoggiato da ipoteca di primo grado;
• Mutui chirografari;
• Mutui già estinti;
• Mutui sostituiti da un nuovo finanziamento

Quando non è possibile surrogare un mutuo?

Surrogare un mutuo prevede diverse condizioni legali e finanziarie. La banca, nel caso in cui le suddette condizioni non vengano rispettate, può decidere di rifiutare la richiesta di surroga. Alcuni casi in cui la richiesta può essere respinta:

• Residuo troppo basso: la banca può rifiutare la richiesta di surroga quando il residuo capitale è troppo basso, in generale inferiore ai 50.000 euro
• Mancato di pagamento delle rate: la banca può rifiutare la richiesta di surroga se il mutuatario ha avuto dei ritardi o mancati pagamenti delle rate
• Cambiamento Reddituale: se il mutuatario presenta peggioramenti della sua situazione finanziaria, la banca può decidere di non valutare la richiesta. In altre parole, la banca deve verificare che il mutuatario mantenga la stessa condizione economica iniziale, per assicurarsi che resti un buon pagatore. I fattori da valutare includono la riduzione del reddito, cambiamento del contratto di lavoro, perdita del lavoro oppure un aumento significativo degli impegni finanziari
• Deprezzamento dell’immobile: la perdita del valore immobiliare risulta come una minore garanzia per la banca, per questo motivo può scegliere di non prendere in considerazione la surroga.

Il deprezzamento si presenta quando un immobile è sottoposto ad una svalutazione importante del suo valore immobiliare iniziale. Dato che la riduzione del valore comporta un alto rischio per la banca, quest’ultima potrebbe prendere la decisione di non valutare la richiesta di surroga. Gli elementi che possono causare deprezzamento potrebbero essere:

• Danni causati da condizioni ambientali;
• Invecchiamento della struttura;
• Abusi edilizi;
• Ristrutturazione e/o modifiche non autorizzate.

Il deprezzamento è influenzato  anche dal mercato immobiliare.  Bisogna quindi considerare fattori come la locazione, l’esposizione, la rumorosità, le parti in comune, e il giardino.

Approfondimento: scopri tutto quello che è importante conoscere per la richiesta di una Surroga mutuo

Quali sono i mutui che si possono surrogare?

Ecco tutte le tipologie di mutuo che si possono surrogare (tutti i mutui si possono surrogare se rispettano la legge)

• Mutui per acquisto di immobili: i Mutui prima casa e mutui seconda casa rientrano tra quelli surrogabili dato che hanno  iscritto l’ipoteca sull’immobile. In questa categoria rientrano anche i Mutui per ristrutturazione e i mutui di liquidità garantiti con ipoteca
• Mutui bancari: generalmente ogni mutuo bancario può essere surrogato
• Mutui fondiari: finanziamento a medio-lungo termine garantito anch’esso da un’ipoteca di primo grado sull’immobile, finalizzato in particolare all’acquisto della prima casa.
• Mutui accollati: tipologia di mutuo in cui un nuovo soggetto subentra nel contratto di mutuo, accollandosi il debito residuo
• Mutui già surrogati: è possibile effettuare una surroga per ottenere condizioni più vantaggiose, nonostante l’operazione sia stata effettuata in passato 

Alcuni mutuatari si potrebbero chiedere: posso surrogare due mutui? Si, sempre quando la legge viene rispettata

Il muto bancario è una delle forme di mutuo più comuni, in cui la banca o l’istituto di credito eroga la somma di denaro richiesta in un’unica soluzione. La sua caratteristica fondamentale è l’ipoteca iscritta sull’immobile per avere una maggiore sicurezza sui pagamenti del debitore. Il mutuo ipotecario è molto flessibile riguardo la finalità: comprende infatti acquisto e/o ristrutturazione immobiliare, consolidamento debiti, liquidità e costruzione immobiliare. 

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da un’ipoteca di primo grado e la sua finalità è esclusivamente per l’acquisto della prima casa. Il mutuo fondiario offre delle agevolazioni sui tassi d’interesse rispetto a un mutuo ipotecario. 

Il mutuo chirografario è un mutuo in cui non è presente la garanzia reale, pertanto la banca si “affida” esclusivamente alla firma del mutuatario. La sua finalità è generalmente legata ai mutui aziendali o personali. Dato il rischio che corre la banca, i tassi d’interesse sono molto elevati mentre la durata e l’importo sono molto ridotti rispetto ad altri tipi di mutuo. Sono esclusi i mutui al 100%, normalmente si può arrivare a finanziare fino all’80% del valore richiesto.

Facendo una simulazione sul nostro portale di TassoMutuo.it verifichiamo un esempio per confrontare un mutuo della prima casa. Inserendo dei dati casuali come: valore dell’immobile 100.000 euro, importo del mutuo di 80.000 euro, durata 30 anni, la rata mensile si potrebbe aggirare intorno ai 340-360 euro mentre il tasso intorno al 3,10-3,50%. Facendo invece una simulazione per il mutuo acquisto+ristrutturazione, inserendo dei dati casuali come, valore dell’immobile 100.000 euro, importo del mutuo 80.000 euro, durata di 30 anni, la rata mensile potrebbe aggirarsi intorno ai 330-340 euro mentre il tasso intorno al 2,90-3,30%

Quando non conviene fare la surroga del mutuo

La surroga del mutuo, ovvero il trasferimenti di denaro in un’altra banca per ottenere delle condizioni più vantaggiose, non sempre è opportuno richiederla. Prima di proseguire con la surroga, è fondamentale fare degli accertamenti riguardo le condizioni di mercato, affinché la surroga porti a veri benefici. Esistono alcune condizioni controproducenti:

• Debito residuo basso
• Piano di ammortamento in fase avanzata
• Crescita dei tassi d’interesse: se i tassi sono in crescita, la surroga sarà meno vantaggiosa rispetto al mutuo iniziale

Nel momento in cui i tassi d’interesse sono in aumento, si ha un grosso impatto nella sostenibilità della rata: quando il tasso d’interesse aumenta, la rata mensile si ingrandisce andando a gravare maggiormente sul reddito del mutuatario, il quale tende a risparmiare molto di più, rallentando così la crescita economica. Anche il mercato immobiliare e la domanda di mutui possono avere una domanda minore a causa dei tassi scoraggianti per le persone.

In conclusione, prima di chiedere una surroga è fondamentale fare diverse considerazioni e informarsi soprattutto sull’andamento dei tassi e sapere quando i tassi dei mutui scenderanno.

Tendenzialmente sarebbe meglio evitare la surroga quando:

•  il tasso d’interesse attuale è già conveniente;
• il debito residuo è basso;
• mancano pochi anni all’estinzione del mutuo;
• peggioramenti reddituali;
• deprezzamento dell’immobile;
• se il mutuo è stato acceso da poco, più o meno 6-12 mesi, la banca potrebbe declinare la richiesta;
• se ci sono rate del mutuo arretrate;

Tassomutuo.it offre gli strumenti per informarsi al meglio sulla Surroga mutuo e per rimanere al passo con l’andamento dei tassi dei mutui