Accollo Mutuo: definizione e significato
L’accollo è un’operazione attraverso la quale una parte, denominata accollante, si assume la responsabilità di un debito altrui, come un mutuo ipotecario, con il consenso del creditore originario. In ambito immobiliare, l’accollo del mutuo avviene frequentemente quando un immobile viene venduto ed il nuovo proprietario decide di subentrare nel contratto di mutuo del vecchio proprietario, mantenendo le condizioni contrattuali esistenti.
Accollo Mutuo: definizione e significato
L’accollo del mutuo è un’operazione con cui un soggetto subentra nelle obbligazioni di un mutuo già in essere: il nuovo soggetto, detto accollante, si impegna a rimborsare il debito residuo al posto del debitore originario, chiamato accollato.
Sebbene talvolta si usi impropriamente il termine “subentro”, in realtà l’accollo è il termine tecnico corretto, mentre il subentro è un’espressione più colloquiale usata soprattutto nelle compravendite tra privati.
Esistono diverse forme di accollo, caratterizzate dal grado di responsabilità attribuito alle parti:
- Accollo liberatorio: l’accollato è completamente sollevato da ogni obbligo verso la banca e il debito passa interamente all’accollante.
- Accollo non liberatorio: l’accollato resta obbligato insieme all’accollante e, in caso di inadempimento, la banca può rivalersi su entrambi.
- Accollo semplice: l’accollante si obbliga solo verso l’accollato, mentre la banca non può agire direttamente nei suoi confronti.
- Accollo cumulativo: la banca può rivalersi sia sull’accollante sia sull’accollato.
- Accollo novativo: si modifica in modo sostanziale l’accordo, sostituendo formalmente il debitore originario.
- Accollo privativo: equivale all’accollo liberatorio, con sostituzione completa del debitore.
Nel caso di compravendita immobiliare tra privati, l’accollo avviene quando l’acquirente accetta di proseguire il pagamento del mutuo residuo del venditore; tale impegno deve essere inserito esplicitamente nell’atto notarile. Sebbene il consenso della banca non sia necessario per validità tra le parti, è fondamentale affinché l’accollante venga riconosciuto come nuovo debitore; inoltre, in caso di accollo liberatorio, il consenso bancario è indispensabile per liberare completamente l’accollato. Inoltre, l’ipoteca originaria sull’immobile resta valida, garantendo il finanziamento residuo senza la necessità di una nuova iscrizione, con conseguente risparmio sui costi notarili e fiscali.
L’operazione può offrire vantaggi per entrambe le parti: l’accollante usufruisce di condizioni già concordate e risparmia su istruttoria, perizia e imposta sostitutiva, mentre l’accollato, soprattutto in caso di accollo liberatorio, viene liberato da ogni obbligo (pur assumendosi il rischio che la banca non approvi l’operazione o imponga condizioni invariate).
Sebbene generalmente l’accollo risulti meno oneroso rispetto a un nuovo mutuo, comporta comunque costi come la parcella notarile per la clausola di accollo e possibili spese di aggiornamento documentale; se l’accollo non coincide con l’acquisto, i costi notarili e fiscali possono aumentare.
Il processo può richiedere da alcune settimane a un paio di mesi, a seconda della complessità dell’operazione e della rapidità con cui la banca valuta la richiesta.
In conclusione, l’accollo del mutuo costituisce uno strumento strategico e vantaggioso per venditori e acquirenti di immobili già gravati da finanziamento, ma è essenziale comprenderne a fondo gli aspetti giuridici, economici e operativi: valutare il tipo di accollo, coinvolgere la banca in modo corretto e affidarsi a un professionista esperto può fare la differenza tra un’opportunità conveniente e un rischio sottovalutato.
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