Abitabilità di un immobile: guida completa

Abitabilità di un immobile: guida completa

Quando sussiste l’intenzione di acquistare un immobile, uno degli aspetti da valutare è l’abitabilità della casa. L’abitabilità rappresenta la conformità di un’abitazione ai requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge. Spesso questo concetto viene sottovalutato, ma è fondamentale ottenere il certificato di abitabilità, non solo per vivere legalmente in un immobile, ma anche per poterlo vendere, affittare o ristrutturare. La sua assenza può comportare problemi legali e svalutare significativamente il valore dell’immobile sul mercato. Per chi acquista, è una garanzia di vivibilità e conformità; per chi vende, una condizione necessaria per concludere l’operazione in modo regolare e trasparente, inoltre le banche sono assai diffidenti a finanziare un immobile sprovvisto di abitabilità, in quanto non ipotecabile.

Cosa significa abitabilità di un immobile?

Un immobile, per essere considerato abitabile, deve essere idoneo a essere destinato a uso residenziale, secondo precisi requisiti stabiliti dalla normativa vigente in materia urbanistica. Un altro requisito fondamentale, da non confondere con l’abitabilità, è l’agibilità. Quest’ultima, attestata tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), è indispensabile non solo per garantire che l’edificio rispetti gli standard di legge, ma anche per tutelare la salute e la sicurezza degli occupanti.

L’importanza dell’abitabilità si riflette anche nell’ambito dei finanziamenti: ad esempio, chi acquista un immobile in costruzione o in fase di completamento può accedere a un mutuo per completamento costruzione, il quale spesso richiede, al termine dei lavori, il rilascio del certificato di agibilità. In assenza di tale documento, la banca potrebbe non erogare l’ultima tranche del mutuo, o addirittura revocare il finanziamento. Per questo motivo, verificare i requisiti di abitabilità è essenziale fin dalle prime fasi di un acquisto o di un progetto edilizio.

Come ottenere il certificato di abitabilità

Il certificato di abitabilità attesta che l’immobile possiede i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di risparmio energetico necessari per essere abitato, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
Per ottenerlo, è necessario presentare una richiesta presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l’immobile, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori. Alla domanda devono essere allegati diversi documenti tecnici redatti da un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere), tra cui: la dichiarazione di conformità degli impianti, la certificazione energetica (APE), il collaudo statico e l’asseverazione che attesti il rispetto dei requisiti normativi.
I tempi di rilascio possono variare in base al Comune, ma l’agibilità si considera acquisita automaticamente se, entro 30 giorni dalla presentazione, non vengono richieste integrazioni. I costi dipendono dalla parcella del tecnico incaricato e dagli eventuali diritti di segreteria comunali, generalmente compresi tra i 100 e i 300 euro.

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Conseguenze della mancanza di abitabilità

La mancanza del certificato di abitabilità può comportare serie conseguenze sia legali che finanziarie. In primo luogo, un immobile privo di agibilità non può essere abitato, e il suo utilizzo improprio può esporre il proprietario a sanzioni amministrative e penali. Inoltre, in fase di compravendita, l’assenza del certificato può bloccare o rallentare la trattativa: molte banche rifiutano di concedere mutui per immobili inagibili e il notaio può rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo. Anche in caso di locazione, la mancanza del requisito di agibilità può rendere nullo il contratto.

Per risolvere la mancanza di abitabilità, è necessario incaricare un tecnico abilitato affinché verifichi i requisiti dell’immobile e predisponga la documentazione necessaria per presentare al Comune una nuova richiesta di agibilità, seguendo le medesime modalità sopra indicate.