Sostituire il mutuo: tutto quello che devi sapere

Sostituire il mutuo: tutto quello che devi sapere

La sostituzione del mutuo è un’operazione bancaria che consente di estinguere il mutuo in corso e stipularne uno nuovo, spesso con un’altra banca, al fine di ottenere condizioni diverse.

Questa operazione si distingue sia dalla surroga che dalla rinegoziazione. Con la surroga, è possibile trasferire il mutuo a un altro istituto modificando il tasso di interesse, ma senza cambiare l’importo o i mutuatari. A differenza, con la sostituzione mutuo, che rappresenta un vero e proprio cambio mutuo, è possibile modificare elementi come la durata del mutuo, soggetti intestatari e cambiare mutuo banca, scegliendo un istituto bancaria più vantaggioso. La rinegoziazione, infine, consente di riformulare le condizioni del mutuo in essere, ma esclusivamente con la stessa banca, senza trasferire il finanziamento altrove.

Cos’è la sostituzione del mutuo?

La sostituzione del mutuo è un’operazione che consiste nell’estinzione anticipata del mutuo esistente e nella stipula di un nuovo finanziamento, anche con una banca diversa, con condizioni più adatte alle proprie esigenze attuali. A differenza della surroga, che permette solo di trasferire il mutuo a un altro istituto mantenendo lo stesso importo e durata, e della rinegoziazione, che implica una modifica delle condizioni con la stessa banca, la sostituzione consente una maggiore flessibilità: è possibile cambiare l’importo del mutuo, la durata, il tasso e perfino i mutuatari. 

Tra i molteplici vantaggi vi è sicuramente la flessibilità di questa operazione, dato che permette di adattare il mutuo in base alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria. Esistono tuttavia svantaggi, come i costi legati all’estinzione anticipata, alle nuove spese notarili e alla perizia sull’immobile. La sostituzione del mutuo può essere conveniente, ad esempio, se si ha bisogno di liquidità aggiuntiva, se i tassi di mercato sono scesi notevolmente, oppure se si desidera allungare o accorciare il piano di ammortamento.

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Quando conviene sostituire il mutuo?

Sostituire il mutuo può essere una soluzione vantaggiosa in svariati casi, soprattutto quando si ha un calo dei tassi di interesse o di particolari condizioni economiche. Effettivamente è essenziale distinguere quando conviene sostituire il mutuo​: i fattori principali da valutare sono il livello dei tassi attuali rispetto a quelli del mutuo originario, la durata residua del finanziamento, l’eventuale necessità di liquidità aggiuntiva e le proprie condizioni economiche.

Quanto costa sostituire il mutuo?

 Per essere informati su quanto costa sostituire il mutuo, bisogna prendere in considerazione i seguenti fattori:

• Onorario notarile, ovvero la retribuzione del notaio per i servizi svolti;
• Imposta di registro che equivale al 2% del valore catastale immobiliare;
• Imposta ipotecaria, un importo compreso tra i 50 e 200 euro, nel dettaglio; 50 euro per le compravendite tra privati, mentre per altri casi specifici la cifra può raggiungere ma non superare i 200 euro; 
• Imposta sostitutiva, calcolata prendendo in considerazione il 0,25% dell’importo del mutuo;
• Spese del nuovo mutuo: perizia e istruttoria;

Tendenzialmente, per tutti i costi sopra indicati, la sostituzione comporta una spesa compresa tra i 3.000 e 5.000 euro. 

Tuttavia è necessario considerare che durante l’operazione di sostituzione potrebbero presentarsi dei costi nascosti come:

• Spese diritti catastali, visure catastali;
• Penali per l’estinzione anticipata del mutuo, nel caso in cui la relativa data di erogazione è anteriore al 2 febbraio 2007, allora la penale potrà essere pari ad un massimo dello 0,50% se il tasso è variabile, massimo dell’1,90% in caso di mutuo a tasso fisso. Nel caso in cui fossimo negli ultimi due anni di ammortamento la penale si azzera.
• Possibile richiesta di apertura del conto corrente presso il nuovo istituto bancario e richiesta di sottoscrizione di prodotti assicurativi accessori, a titolo esemplificativo TCM (temporanea causa morte), CPI (per eventi come decesso, inabilità temporanea, perdita di lavoro oppure invalidità)

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