Guida completa su come ottenere un secondo mutuo

Guida completa su come ottenere un secondo mutuo

In Italia è possibile ottenere un secondo mutuo ed è un’operazione sempre più frequente, ma prevede valutazione più rigorose. Con il secondo mutuo si fa riferimento principalmente a due casistiche: quando viene richiesto un nuovo finanziamento mentre ne esiste già uno in essere, oppure per ottenere della liquidità aggiuntiva sfruttando un immobile di proprietà gravato da mutuo, sul quale viene iscritta un’ipoteca di secondo grado. In generale, le motivazioni più frequenti per richiedere un secondo mutuo sono l’acquisto di una seconda casa, l’ottenimento di liquidità aggiuntiva o il finanziamento di lavori di ristrutturazione.

Dato che con la richiesta del secondo mutuo il richiedente sostenere la rata di secondo impegno finanziario oltre a quello che ha già in corso, la banca effettua una profilazione più attenta e rigida, valutando fattori come: il rapporto rata reddito (RRR), ovvero la somma delle rate del primo e del secondo mutuo, che non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile del richiedente; la dimostrazione di maggiore disponibilità economica poiché, tendenzialmente, con il secondo mutuo le banche, a seconda dell’operazione, finanziano tra il 60 e l’80% del valore dell’immobile; la verifica di eventuali segnalazioni in CRIF o Banca d’Italia.

Cosa sapere prima di chiedere un secondo mutuo

Richiedere un secondo mutuo è possibile, ma è necessario considerare la presenza di maggiore pressione fiscale e controlli più ferrei da parte della banca, dato che sottoporsi ad una seconda rata avendo già una in corso, comporta un elevato rischio per il rimborso del finanziamento. Spesso si parla di “secondo mutuo” e “mutuo integrativo” come se fossero operazioni equivalenti, quando in realtà sono concetti differenti. Quando si parla di mutuo integrativo si fa riferimento a una richiesta di liquidità aggiuntiva sfruttando un immobile già gravato da mutuo (secondo mutuo su stesso immobile), sul quale viene iscritta un’ipoteca di secondi grado. L’importo della liquidità viene calcolato in base al valore dell’abitazione e al residuo del mutuo. Invece, il secondo mutuo è un espressione più generica e può riguardare anche all’acquisto di una seconda casa, sulla quale viene iscritta una nuova ipoteca. Tendenzialmente con l’accensione di un secondo mutuo o di un mutuo integrativo, non si può beneficiare delle agevolazioni stabilite per il primo mutuo: in linea generale non è possibile detrarre gli interessi passivi, le tasse sono più elevate e l’imposta sostitutiva del mutuo può aumentare fino al 2% rispetto al 0,25% previsto per il mutuo prima casa. In ambito giuridico, il secondo finanziamento comporta la sottoscrizione di un nuovo contratto, comprendente condizioni contrattuali differenti e autonome rispetto al primo mutuo, e può prevedere l’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado su un immobile già ipotecato o l’iscrizione di un’ipoteca su un nuovo immobile acquistato. 

Per sapere come ottenere un secondo mutuo, è necessario conoscere i requisiti finanziari e creditizi necessari:

• Il RRR (rapporto rata/reddito): la somma della rata del primo mutuo e quella del secondo mutuo,  il richiedente può indebitarsi fino al 30-35% del reddito netto mensile
• LTV (Loan to Value): in linea generale quando si parla di finanziare un secondo mutuo, le banche non superano l’80% del valore dell’immobile e, di conseguenza, effettuano verifiche più attente sui risparmi del mutuatario, per accertarsi del possesso di liquidità per versare un anticipo pari almeno al  20-30%
• Stabilità lavorativa e stabilità reddituale
• Merito Creditizio: verifica della la storicità dei pagamenti del mutuatario, con il fine di controllare possibili segnalazioni per ritardi o mancati pagamenti sul primo mutuo e/o altri impegni finanziari

Per migliorare il proprio profilo creditizio è consigliato, in primo luogo, non aprire numerosi finanziamenti e preservare un rapporto rata/reddito che non superi il 30-35% del reddito netto mensile. Un altro aspetto fondamentale èla puntualità dei pagamenti, insieme al monitoraggio il proprio credito.

Per ottenere maggiori dritte su come richiedere e ottenere un mutuo,  consulta il nostro sito, che può esserti di supporto e chiarire ogni dubbio.

Come funziona un secondo mutuo

Il secondo mutuo è un finanziamento che si aggiunge a un primo mutuo  già esistente, ed è un’operazione piuttosto comune in Italia. I motivi principali per richiedere un secondo mutuo sono: ottenere della liquidità aggiuntiva iscrivendo, di conseguenza, un’ipoteca di secondo grado su un immobile già gravato mutuo; acquistare un nuovo immobile, quindi mutuo acquisto seconda casa, sul quale viene iscritta una nuova ipoteca.

Chiedere il secondo mutuo comporta un doppio impegno finanziario, per questo la banca verifica la fattibilità di rimborso in modo più rigido. Tendenzialmente la procedura per richiedere un nuovo finanziamento prevede diverse fasi:

1. Richiesta e pre-fattibilità: il mutuatario effettua la richiesta alla banca e presenta i documenti per valutare la pre-fattibilità del secondo mutuo
2. Istruttoria: la banca analizza i documenti reddituali, personali e anche del mutuo in corso del mutuatario 
3. Perizia: la banca incarica un perito di far valutare l’immobile per confermare il valore di mercato. Si effettua la perizia sia nel caso di acquisto di una nuova abitazione, sia quando si desidera ottenere della liquidità aggiuntiva, sottoscrivendo un’ipoteca di secondo grado su un immoble già gravato da mutuo
4. Delibera: la banca dopo un’attenta profilazione, accetta la richiesta di mutuo
5. Stipula: firma del contratto di mutuo davanti al notaio, iscrizione dell’ipoteca e erogazione della somma richiesta

I documenti per richiedere un mutuo sono:

• Documenti personali: carte d’identità, codice fiscale, stato di famiglia e stato civile
• Documenti reddituali: contratto di lavoro, busta paga, Certificazione Unica e  dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi
• Presentazione degli estratti conti bancari
• Documenti sull’immobile: visure catastali e planimetria, atto di provenienza e atto di agibilità
• Documenti del primo mutuo: debito residuo del mutuo, piano di ammortamento e data di erogazione della somma

Un consiglio pratico per velocizzare la richiesta del secondo mutuo è raccogliere anticipatamente la documentazione completa per poterla presentare in un’unica soluzione alla banca. Può essere vantaggioso affidarsi a un consulente creditizio, per individuare la soluzione migliore in base ai propri obiettivi e comprendere quale banca potrebbe garantire processi di erogazione più ridotti.

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Quanti mutui posso avere contemporaneamente?

In Italia non esiste un limite massimo di mutui, ma le banche, prima di concedere un finanziamento aggiuntivo, verificano quanto un cliente sia indebitato e se possa sostenere una nuova rata. Nonostante non esista una legge su quanti mutui si possono avere contemporaneamente, vengono svolte verifiche più rigide, considerando alcuni fattori:

• Rapporto rata/reddito: per assicurare la capacità di rimborso, la somma di tutte le rate dei mutui in corso deve rientrare nel 30-35% del reddito netto mensile del richiedente
• Merito creditizio: la banca verifica che  non siano presenti segnalazioni per mancati pagamenti e/o ritardi nella restituzione di finanziamenti 

Bisogna tenere in considerazione che la banca, nonostante la legge non preveda limiti, potrebbe ugualmente rifiutare la richiesta di un nuovo mutuo se il richiedente ne ha già diversi in corso. Questo perché pagare più mutui comporta diversi rischi: prima di tutto, i tassi di interesse per un secondo mutuo sono in generale più elevati e spesso non sono previste agevolazioni fiscali; sovraindebitamento, con il pericolo di essere segnalati in CRIF per mancati pagamenti; probabili difficoltà finanziarie, dato che mensilmente sono previste più rate da sostenere. 

Per gestire al meglio più mutui è importante considerare la sostenibilità della rate; comprendere il piano di ammortamento di ogni mutuo; valutare la cointestazione del mutuo per dividere la rata con un’altra persona oppure inserire un garante per presentare una maggiore sicurezza alla banca; controllare eventuali agevolazioni previste per il mutuo che si vuole richiedere; considerare, eventualmente, un mutuo di consolidamento debiti, per ottenere un’unica rata più sostenibile mensilmente.

Una strategia importante da attuare per capire come gestire più mutui contemporaneamente e scegliere la banca giusta, è affidarsi a un consulente finanziario, il quale può suggerire le offerte delle migliori banche per accendere un mutuo e aiutare nella scelta più favorevole in base ai propri bisogni. Attraverso una simulazione sul nostro portale mutui avrai la possibilità di metterti in contatto con un nostro consulente del credito!