Rogito senza conformità urbanistica: rischi e soluzioni

Rogito senza conformità urbanistica: rischi e soluzioni

Il rogitoè l’atto notarile con cui si formalizza il trasferimento di proprietà di un immobile. è l’atto finale che rende ufficiale il passaggio di proprietà. 

La conformità urbanistica, invece, indica la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e quanto risulta dai titoli edilizi depositati presso il Comune. 

Acquistare un immobile privo di conformità urbanistica significa entrare in possesso di un bene che potrebbe essere stato modificato senza i necessari permessi o in difformità rispetto ai progetti approvati. Questa situazione può comportare seri rischi legali ed economici per l’acquirente, come sanzioni amministrative e impossibilità di accedere al mutuo. 

Per questo motivo, è fondamentale conoscere a fondo i pericoli legati a un rogito senza conformità urbanistica e valutare con attenzione le possibili soluzioni prima di concludere l’acquisto.

Cos’è la conformità urbanistica e perché è fondamentale

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi che ne autorizzano la costruzione e le eventuali modifiche. In altre parole, un immobile è urbanisticamente conforme quando è stato costruito o modificato nel rispetto delle normative edilizie vigenti al momento dell’intervento. 

Un documento fondamentale in questo contesto è la dichiarazione di conformità urbanistica, una certificazione redatta da un tecnico abilitato che attesta la regolarità dell’immobile rispetto ai titoli depositati presso il Comune. I principali riferimenti normativi in materia si trovano nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che stabilisce le regole per la progettazione, costruzione e trasformazione degli edifici. 

Possedere un immobile conforme è essenziale al fine di evitare rischi legali ed economici per l’acquirente. La conformità urbanistica, infatti, è uno degli elementi che garantisce la sicurezza e la regolarità dell’investimento immobiliare.

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Conseguenze e rischi del rogito senza conformità urbanistica

Rogitare senza conformità urbanistica, espone l’acquirente a molteplici rischi legali, come difficoltà nella vendita, multe e sanzioni amministrative. 

La mancanza di conformità può anche compromettere il rilascio del certificato di abitabilità, rendendo illegittima l’occupazione dell’immobile. 

Un altro aspetto critico riguarda l’accatastamento senza titolo edilizio valido: se l’immobile è iscritto al catasto ma non conforme urbanisticamente, si crea una discrepanza che può causare problemi fiscali, urbanistici e giuridici. 

Infine, va considerata la questione della difformità catastale scoperta dopo il rogito: anche se in alcuni casi è possibile fare leva sulla prescrizione. La normativa prevede sanzioni e responsabilità precise, spesso anche rivolti al notaio o ai tecnici coinvolti, qualora non siano stati effettuati adeguati controlli prima dell’atto.

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Come vendere un immobile con difformità urbanistica

Vendere un immobile non conforme è possibile, ma comporta alcune attenzioni fondamentali al fine di garantire la validità dell’atto e tutelare le parti coinvolte.

In molti casi per procedere con la regolarizzazione dell’immobile è possibile attuare la sanatoria edilizia. Si può fare solo quando l’intervento difforme risulta compatibile sia con la normativa vigente all’epoca della realizzazione, sia con quella attuale.

È importante sapere che si può rogitare con una sanatoria in corso, ma a condizione che la pratica sia già stata presentata al Comune. In questo caso, il notaio deve accertarsi che l’acquirente sia pienamente consapevole della situazione. 

Inoltre, se l’immobile presenta difformità edilizie, l’atto di compravendita è valido, ma l’acquirente comunque potrebbe lo stesso non ottenere l’agibilità e incorrere in problemi futuri. Per questo, è fondamentale allegare una dichiarazione di conformità urbanistica o, in sua assenza, una relazione tecnica che descriva le difformità e le azioni intraprese per la regolarizzazione. In mancanza di una soluzione immediata, è possibile procedere con clausole contrattuali specifiche o rinviare il rogito fino alla definizione della pratica edilizia.

La verifica della conformità urbanistica

La verifica della conformità urbanistica è un passaggio cruciale nel processo di compravendita immobiliare, soprattutto in vista del rogito notarile. Sebbene il notaio non sia tenuto per legge a certificare la conformità urbanistica dell’immobile, è sua responsabilità accertarsi che le dichiarazioni contenute nell’atto siano veritiere, richiedendo al venditore di dichiarare la regolarità edilizia dell’immobile. 

La dichiarazione di conformità urbanistica è un documento che può essere redatto da un professionista abilitato (come un geometra), il quale effettua un sopralluogo e confronta lo stato attuale dell’immobile con i titoli edilizi depositati presso il Comune. 

I costi della verifica urbanistica variano in base alla complessità dell’immobile e alla documentazione necessaria, e possono andare da poche centinaia di euro per un controllo semplice fino a somme più elevate in caso di interventi di regolarizzazione, come pratiche di sanatoria.

Come procedere se il rogito è stato fatto senza conformità urbanistica

In caso di immobile non conforme, il notaio può comunque stipulare l’atto, ma è tenuto a esplicitare le difformità, lasciando alle parti la valutazione dei rischi, salvo che non si tratti di irregolarità gravi o insanabili.

Se, invece, si è già proceduto al rogito senza conformità urbanistica, è comunque possibile presentare una richiesta di sanatoria o avviare un iter di regolarizzazione urbanistica.

Per comprendere con precisione la situazione e individuare i passi successivi da compiere, è fortemente consigliato rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Acquistare o vendere un immobile senza conformità urbanistica comporta rischi significativi che possono avere conseguenze legali, economiche e pratiche anche a lungo termine. 

Prima di procedere con l’acquisto o la vendita di un immobile non conforme, è quindi essenziale consultare esperti legali o professionisti del settore immobiliare, in grado di valutare la situazione, individuare le eventuali difformità e proporre soluzioni concrete e legalmente valide.
Solo attraverso un’analisi accurata e una corretta gestione delle pratiche edilizie si può tutelare pienamente il proprio investimento e garantire la validità dell’atto di compravendita.