Mutuo con ipoteca sulla casa: come funziona?

Mutuo con ipoteca sulla casa: come funziona?

Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine, finalizzato all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di un immobile, oppure al rifinanziamento di un mutuo già in essere. Il mutuo e ipoteca sulla casa rappresenta una delle forme più comuni per l’acquisto

Ecco come funziona un mutuo ipotecario : la banca dopo aver valutato la situazione finanziaria del richiedente, eroga l’intera somma di denaro in un’unica soluzione. Successivamente il mutuatario ripaga il suo debito attraverso delle rate periodiche di importo fisso o variabile, che comprendono le quote di capitale e di interesse. In aggiunta la banca iscrive un’ipoteca sull’immobile, per avere una maggiore sicurezza. Una volta iscritta, l’ipoteca rende l’immobile in una vera e propria garanzia. In caso di mancati pagamenti da parte del mutuatario, la banca ha il diritto di rivendicare il denaro prestato, arrivando, nei casi più gravi, alla vendita forzata dell’immobile.

Che cos’è il mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario e fondiario sono dei finanziamenti che generalmente hanno una durata dai 10 ai 30 anni. La garanzia principale è l’ipoteca iscritta sull’immobile. La banca, dopo un’accurata analisi della situazione economica del mutuatario, concede la somma di denaro richiesta in un’unica soluzione, iscrivendo successivamente un’ipoteca sulla casa con lo scopo di avere una maggiore garanzia sul pagamento delle rate. Le principali caratteristiche del che cos’è il mutui ipotecario sono:

• Finalità: generalmente utilizzato per acquisto, ristrutturazione o costruzione di un immobile, ma anche mutui di consolidamento debiti e mutui di liquidità
• Importo: l’importo del finanziamento può essere elevato e spesso pari al valore dell’immobile
• Costi: le spese accessorie e i costi notarili sono alquanto alti

Il mutuo Fondiario è garantito dall’ipoteca di primo grado sull’immobile.

• Finalità: utilizzato per acquisto, ristrutturazione o costruzione della prima casa
• Importo: la banca può finanziare massimo fino all’80% del valore dell’immobile.
• Costi: generalmente le spese accessorie, spese notarili e i tassi d’interesse sono più bassi rispetto a un mutuo ipotecario

Il mutuo Chirografario ha come unica garanzia la firma del mutuatario. Prima di concedere il finanziamento la banca analizza la stabilità reddituale e che il richiedente non abbia avuto nessuna protesti in passato o segnalazioni nelle banche dati creditizie

• Finalità: utilizzato per investimenti personali e aziendali
• Importo: gli importi e la durata sono minori rispetto ai mutui ipotecari e fondiari
• Costi: i tassi d’interesse sono molto alti rispetto agli altri tipi di mutuo, dato che, non essendo presente un immobile come garanzia reale, la banca si espone a un rischio maggiore

L’ipoteca come garanzia reale ha una grande importanza perché tutela la banca o l’istituto bancario nel caso in cui il debitore non restituisca il prestito. Poiché la garanzia non è solo personale, ma è rivolta su un bene concreto, il creditore è maggiormente salvaguardato. In caso di mancato pagamento, la banca ha il diritto di pignorare l’immobile e venderlo,  per poter recuperare la somma erogata in precedenza. Allo stesso tempo, l’iscrizione dell’ipoteca ha diversi vantaggi anche per il mutuatario, come i tassi d’interesse più bassi e la durata del finanziamento più lunga.

Prima dell’iscrizione dell’ipoteca il notaio  ha un ruolo fondamentale e delicato, in quanto deve verificare la legalità e correttezza del contratto di mutuo. Dopo aver controllato i  documenti per richiedere un mutuo presentati dal richiedente, il notaio deve accertarsi che sull’immobile non siano presenti altre ipoteche, che non sia soggetto a pignoramenti o vincoli legali, elementi che potrebbero intralciare l’operazione. Successivamente può redigere l’atto notarile, in forma di atto pubblico, che formalizza l’ipoteca e il mutuo. Questo consente di registrare l’ipoteca all’interno dei registri immobiliari, con il fine di renderla valida. 

Completati questi accertamenti e dopo aver stipulato l’atto, la pratica del mutuo può essere portata in una fase avanzata, garantendo sicurezza sia alla banca sia al mutuatario. 

Il notaio conserva un ruolo importante anche dopo l’estinzione del prestito, procedendo alla cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.

Come funziona un mutuo con ipoteca sulla casa?

Il processo di richiesta e erogazione del mutuo prevedere diverse fasi:

• Ricerca: il primo passo del richiedente è quello di ricercare il prodotto che soddisfi le proprie esigenze, valutando la durata, i tassi (fisso, variabile,misto) e l’importo massimo che può richiedere.
• Istruttoria e analisi del merito creditizio: dopo una prima valutazione di prefattibilità, il richiedente deve presentare i documenti, come le buste paga, CUD, dichiarazione dei redditi, in modo che la banca possa valutare l’idoneità al mutuo richiesto. Inoltre si verifica che in passato il richiedente non abbia avuto delle segnalazioni per ritardi o mancati pagamenti
• Perizia: la banca delega un perito di fiducia di visionare l’immobile e verificare il suo valore reale. L’ipoteca sarà poi proporzionata al valore stabilito dal professionista
• Delibera: dopo un esito positivo da parte della perizia e dopo aver ottenuto la relazione notarile preliminare, la banca rilascia la delibera, cioè l’approvazione del mutuo.
• Stipula del mutuo: il richiedente e la banca firmano il contratto di mutuo davanti al notaio. Questo atto è pubblico 
• Erogazione del mutuo: dopo la firma dell’atto, o dopo l’iscrizione dell’ipoteca, la banca eroga la somma di denaro al mutuatario o al venditore.

Il piano di ammortamento è il programma per cui il mutuatario può ripagare il suo debito alla banca attraverso delle rate, formate da una quota di capitale e una quota di interessi. Esso stabilisce quando si paga la rata e il suo importo, permettendo di conoscere il capitale residuo e la durata del mutuo. In sostanza il piano di ammortamento chiarisce come funziona un mutuo ipotecario, come e quando il mutuatario avrà terminato il suo debito

Nella situazione in cui il mutuatario non riesca a pagare tali rate, la banca è protetta dall’ipoteca iscritta sull’immobile. La banca, grazie alla garanzia reale, ha il diritto di vendere l’immobile per tentare di riprendere la somma di denaro erogata. L’ipoteca quindi rappresenta una tutela per la banca nel caso di mancati pagamenti.

Come estinguere il mutuo ipotecario

L’estinzione anticipata del mutuo ipotecario consiste nel chiudere anticipatamente il mutuo in corso, estinguendo il debito residuo. L’estinzione può essere di due tipi: parziale o totale.

Parziale: il contratto di mutuo rimane in corso e il mutuatario ha due opzioni, ovvero ridurre la rata mensile mantenendo invariata la durata, oppure, al contrario, mantenere invariata la rata mensile e ridurre la durata.

Totale: come indica la parola stessa, il mutuo verrà estinto totalmente e il debito sarà ripagato. 

Ecco la procedura per come estinguere un mutuo ipotecario:

• Richiedere tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno l’estinzione anticipata alla propria banca, specificando se si desidera l’estinzione parziale o totale
• richiedere alla propria banca il conteggio esatto del debito residuo necessario all’estinzione del mutuo, inclusi eventuali interessi
• verificare la presenza di penali o costi aggiuntivi, soprattutto per i mutui stipulati prima del Decreto Bersani nel 2007
• Effettuare il pagamento del debito residuo indicato dalla banca entro la data stabilita
• dopo il pagamento la banca rilascia la “quietanza” documento che attesta l’estinzione definitiva del mutuo. Entro 30 giorni la banca informa l’Agenzia delle Entrate dell’estinzione, che provvederà a cancellare automaticamente e senza costi l’ipoteca sull’immobile

Quando si parla di mutuo ipotecario, come accennato in precedenza, la banca accende un’ipoteca sull’immobile come garanzia del finanziamento.

Questo comporta diversi costi iniziali, ad esempio:

• le spese notarili;
• imposta ipotecaria;
• imposta di bollo;
• spese di registrazione;
• tassa ipotecaria e diritti di conservatoria; 

Nonostante queste spese iniziali, accendere un mutuo ipotecario presenta anche alcuni vantaggi come:

• l’opportunità di accedere a cifre molto elevate, utili per l’acquisto di un immobile
• agevolazioni fiscali: per un mutuo “prima casa”, una parte delle tasse pagate ogni anno alla banca può essere restituita dallo Stato, permettendo di risparmiare annualmente. 

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